6 жовтня відбулось чергове ЗАСІДАННЯ КОМІТЕТУ #КБУ З ПИТАНЬ ФІНАНСОВОЇ, БАНКІВСЬКОЇ ТА ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ!

27 жовтня 2021, 16:18

Одним із питань, що обговорювали під час Комітету було - Аналіз та проблематика законопроєкту №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Анастасія Бідах, старший юрист, презентувала аналітику по даному проєкту Закону, підготовлену спільно з партнер Світлана Гурєєва адвокатського об'єднання Sayenko Kharenko , яка пояснює новели, ризики та недоліки документу.

Документ, зокрема, пропонує:
- Перегляд існуючих алгоритмів інвестування;
- Запровадження механізмів захисту інвесторів (реєстрація прав, розкриття інформації, контроль змін проекту та інше);
- Автоматичну взаємодія Реєстру будівельної діяльності та Реєстру речових прав;
- Запровадження обліку та механізму закріплення об’єктів інвестування за інвестором;
- Запровадження єдиного механізму переходу прав на майбутнє майно;
- Визначення єдиного поняття «Замовник».

Крім того, авторки аналітики окреслили питання для практичного врегулювання. До них віднесли те, що новий проєкт закону, на жаль:
- не достатньо захищає від недобудов, банкрутства та шахрайства;
- реєстрація майнових прав за замовником може розглядатися податковою як перша подія (ПДВ);
- не має встановленого розміру гарантійної частки та майбутніх об’єктів, які до неї входять;
- за спробою врегулювати питання недобудов фактично нівелює існуючі механізми фінансування будівництва та інші.

Разом з тим, комерційна директорка будівельної компанії Інтергал-Буд Анна Лаєвська проінформувала про застереження до законопроєкту №5091 з точки зору будівельного бізнесу.

“Позитивне у прийнятті даного законопроєкту є те, що майбутній об'єкт нерухомості тепер стане об'єктом іпотеки. Саме це простить систему видачі кредитів на первинному ринку та збільшить гарантію банківському сектору при кредитуванні забудовників” - зазначила Анна Лаєвська.

Серед негативних наслідків компанія “Інтергал Буд” виділила такі:

1. Ведення таких нових об’єктів цивільних прав, як спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва не узгоджується з нормами цивільного законодавства України, тому що новий об’єкт цивільних прав є повністю тотожнім з майновими правами, статус яких вже врегульовано Цивільним кодексом України.

2. Однією з основних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка порушується зобов’язаннями, встановленими проєктом Закону, у тому числі, стосовно імперативних норм щодо підстав та строків одностороннього розірвання договору, що, у разі зловживання з боку майбутніх власників об’єктів нерухомості, може призвести к фактичному тимчасовому вилученню з обігу об’єктів, за рахунок яких здійснюється фінансування будівництва подільного об’єкту незавершеного будівництва.

3. Нелогічним є зазначення інформації (наприклад, техніко-економічних показників об’єкта будівництва) в змісті договору купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості, яку проєктом Закону передбачено розміщувати на веб-сайті замовника будівництва з одночасним наданням копій документів інвесторам.

У разі коригування проєктної документації в частині зміни техніко-економічних показників, сторони договору будуть змушені вносити зміни в зміст всіх договорів купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості з понесенням сторонами витрат на нотаріальне посвідчення правочину, навіть, якщо така зміна не стосується певних правовідносин.

4. Вимоги щодо надання продавцем на вимогу покупця проєкту документацію є некоректними з огляду на те, що для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми наслідками (СС2), а також комплексів (будов), до складу яких входить хоча б один об’єкт, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об’єктів із середніми наслідками (СС2), за рішенням замовника проєктування може здійснюватися у три стадії: стадія ескізний проект, стадія проект, стадія робоча документація. Тобто, задоволення вимог покупців щодо отримання чітко невизначеного обсягу проектної документації, який пропонується надати на ознайомлення, може також стати підставою для зловживань, потребує надмірних трудовитрат та ресурсів.

5. З урахуванням того, що проєктна документація проходить обов’язкову експертизу, а висновок експертизи в обов’язковому порядку надається покупцю, дана вимога є необґрунтованою.

6. У разі, якщо одночасно з прийняттям проекту Закону не буде внесені зміни в Податковий кодекс України частині визначення «першої події», збільшується податкове навантаження на замовників, що може призвести до збільшення вартості майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості.

7. Погодження проєктної документації всіма покупцями майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості є таким, що неможливо реалізувати на практиці та призведе к призупиненню будівництва об’єкта.

7. Проєкт Закону має ряд положень, які суперечать один одному, тому його редакція потребує коригування.

І вже найближчим часом Конфедерація будівельників України планує більш детально обговорити даних законопроєкт з його авторами.

Долучайтеся до розвитку галузі спільно з КБУ!