1 листопада, відбулося засідання Комітету #КБУ з питань фінансової, банківської та інвестиційної діяльності, присвячене обговорення законопроєкту №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

4 листопада 2021, 11:25

Засідання відкрив Президент КБУ Лев Парцхаладзе та представив запрошених на Комітет гостей:
➢ Олена Шуляк, Заступник голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування
➢ Наталія Козловська, заступник міністра розвитку громад та територій України
➢ Василь Фурман, Заступник Голови Ради НБУ
➢ Андрій Гапон, Голова Фонду розвитку підприємництва
➢ Віктор Катренич, Голова Правління ПрАТ «Укрфінжитло»
➢ Володимир Чорненький, директор з розвитку роздрібного бізнесу Правекс банку.

Модерував засідання традиційно Голова Комітету КБУ з питань фінансової, банківської та інвестиційної діяльності, заступник Голови Ради директорів КБУ, Голова правління Глобус Банк Сергій Мамедов.

Захист інвесторів, існуючі алгоритми інвестування, створення умов для доступної іпотеки - основне коло питань, що підіймалися для обговорення.

Першою взяла слово заступник Голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування та співавторка законопроєкту Олена Шуляк: ©️«5091 - це надзвичайно складний законопроєкт, який зачіпає інтереси багатьох - і тих, хто працює «в білу», і тих, хто працює «в сіру», і банки, і Нацбанк як регулятора. Зараз він прийнятий в першому читанні, на друге читання в цьому році точно не піде, тому що він: а) пов'язаний з оподаткуванням, б) повинен бути максимально погоджений з усіма стейхолдерами - з регуляторами, з девелоперами, з представниками фінансових інституцій, які працюють на ринку первинної нерухомості. Якщо потрібно - ми згодні на ще десять круглих столів».

Як пояснила Олена Шуляк, законопроєкт вирішує три основні питання. Перше - запроваджується спеціальний вид майнового права, яке реєструватиметься в реєстрі речових прав Мінюсту за умови наявності у забудовника чи замовника всіх необхідних документів. Таким чином, всі хто продає квартири у незаконно побудованих будинках, будуть вимушені просто піти з ринку. Друге питання, що підлягає дискусії - це розмір гарантованої частки. Очевидно, що гарантована частка в одному розмірі для регіональних і столичних забудовників не актуальна. Тому питання потребує вирішення, яким чином буде формуватися розмір частки. Третє дуже дискусійне питання - випадки зміни проєктної документації. Після прийняття закону вся процедура подання проєктної документації буде прозорою, але потрібен запобіжник для того, щоб захистити людей, коли замовник одноосібно змінює технічні характеристики будинку.

Наталія Козловська відповіла на питання чому в нашій країні так слабо розвинений ринок іпотечного кредитування. «Брати фізичну особу, як основного інвестора у будівництво житла - не зовсім гарна традиція. Гроші повинні працювати, банки знають як це треба робити, людям потрібна допомога фінансування придбання житла, тому ми чітко розуміємо що треба врегулювати питання, які допоможуть Нацбанку переглянути свою регулятивну політику», - зазначила заступниця Міністру.

«Ми вважаємо, що функціонування первинного ринку нерухомості потребує змін. Ринок має стати більш прозорим та цивілізованим. Законопроект 5091 є дуже важливим для впровадження цих змін та розвитку іпотечного кредитування. Він має відкрити можливості для активного входження нових гравців на ринок іпотеки та змінити підходи до оцінки ризиків житлового будівництва», - додав Сергей Мамедов.

Заступник Голови Ради НБУ Василь Фурман, у свою чергу зазначив, що Нацбанк дуже чекає на Закон. ©️«На Раді Нацбанку дуже часто піднімається питання активізації розвитку іпотечного кредитування. Тому можу повністю підтвердити - нам потрібен закон! І, користуючись нагодою, хочу звернутися до пані Олени, що він потрібен якнайшвидше», - наголосив Василь Фурман. Щодо програми «Доступна іпотека» представник НБУ зазначив: «Класна програма, потрібна програма. Але, близько 80% - це вторинний ринок. Тому що банки бояться первинного ринку. Майнові права сьогодні не дають тієї гарантії, яка потрібна банку при видачі кредиту. Тому давайте приймемо закон де буде захист прав інвесторів, кредиторів і чіткі правила гри!»

Голова Фонд розвитку підприємництва Андрій Гапон у своєму виступі підтвердив, що програма «Доступна іпотека» мала на меті активізацію саме первинного ринку. І Уряд, і Президент вказували, що саме цей сектор потрібно активізувати для підтримки економіки. Новий законопроєкт дозволить використовувати інструмент, якого раніше не було - це гарантії Фонду. ©️«Від імені Фонду я підтримую цей законопроєкт, в тому числі щодо використання у нашій Програмі», - наголосив Голова Фонду розвитку підприємництва.

Віктор Катренич, Голова Правління ПрАТ Укрфінжитло, прокоментував практичні аспекти законопроєкту: ©️«Розмір гарантованої частки - для нас це мотивація і додаткова перевага для потенційних клієнтів, щоб вони звернули увагу на це житло. І друге - це реєстр майнових прав. Якщо він вводиться для первинного ринку, то він (ринок) буде більш прозорий, більш зрозумілий, і це позитив.»

Анна Лаєвська, комерційна директорка будівельної компанії Інтергал-Буд, висловила думку девелоперів: ©️«Для нас вкрай важливо, що зрушилася з місця ситуація щодо іпотечного кредитування. Що стосується питання захисту інвесторів, покупців, то гарантійна частка в 10 чи 20% об'єктивно не буде гарантією того, що об'єкт, покинутий одним забудовником буде добудований іншим. А ставка у 50% відсече невеликі компанії. Я би власне запропонувала краще аналізувати забудовників з точки зору джерел власного фінансування, наявності певного відсотка фінансового ресурсу на старті будівництва, який покривав хоча би 30% від планового кошторису. З моєї точки це буде більш суттєвим інструментом, ніж наявність гарантійної частки.» Анна озвучила інші моменти, що викликають занепокоєння забудовників, такі як занадто відкрита інформація об’єкту у процесі будівництва, неврегульованість питання внесення змін до проєктної документації.

«Технологія будівництва, базові матеріали - це вказувати важливо, але зміни, що стосуються дрібних змін та благоустрою на практиці дуже ускладнить роботу будівельних компаній», - відмітила вона. Також спірним пунктом є обов'язкове розкриття інформації на веб сайті забудовника. Не всі компанії погодяться давати у відкритий доступ інформацію щодо ціні квадратного метру, умов лояльності, залишків непроданих квартир тощо.

Ще одну точку зору з боку забудовників висловив керуючий власник девелоперської компанії ОМОКС Олексій Кулагін. На його думку, для мінімізації подальших ризиків як для забудовників, так і для інвесторів, необхідно «на законодавчому рівні чітко ідентифікувати те, що виставляється на продаж, оскільки поки в запропонованих змінах вбачається єдина мета - змінити методики продажу нерухомості». Також девелопер зазначив, що запропонований контроль з боку Держпродспоживслужби відносно розкриття будівельними компаніями публічної інформації, може спричинити блокування роботи забудовників через можливі нескінченні перевірки.

©️«Це такий закон, у якому краще запізнитися, ніж помилитися», - сказала партнерка практики нерухомості Sayenko Kharenko Світлана Гурєєва. ©️«Він має і юридичні, і податкові, і маркетингові наслідки. Ми як юристи знаходимося по обидві боки - і з боку забудовника, і з боку тих, хто обманутий забудовниками. Тому ми готові ділитися інформацією і практикою, для того щоб врегулювати всі спірні моменти законопроєкту». Також Світлана закцентувала увагу на необхідності ретельного вивчення та врегулювання перетинів законопроєкту із Законом про про захист прав споживачів, адже інвестори - це в першу чергу покупці, права яких підпадають під вищевказаний Закон.

У обговоренні також взяли участь директор з розвитку роздрібного бізнесу ПРАВЕКС БАНК Володимир Чорненький, перший заступник Голови правління Глобус Банк Олена Дмітрієва, Президент Групи компаній ЖК /Чайка\ - Жилой комплекс /Чайка\ Оксана Кулагіна та інші учасники зустрічі.

Наприкінці засідання головуючий Сергій Мамедов озвучив, що всі напрацьовані пропозиції будуть спрямовані до профільного Комітету ВР для врахування їх депутатами в законотворчій роботі над законопроєктом до другого читання.

Долучайтеся до розвитку галузі спільно з КБУ!