Олексій Коваль експерт ринку нерухомості, керівник проєктів Perfect Group, члена Ради директорів #КБУ надав розгорнуте інтерв'ю для інформаційного агенства УКРІНФОРМ щодо нових проєктів, розвитку будівельної галузі та появу культури девелопменту!

11 листопада 2021, 11:30

ПРО НЕРУХОМІСТЬ ЯК ПРО ІНВЕСТИЦІЮ ТА КВІНТЕСЕНЦІЮ МРІЙ ПРО ВЛАСНУ ОСЕЛЮ

Ринок впевнено прямує до цін (у валюті), які були в Україні до 2008 року. Це пов’язано із загальносвітовим підвищенням вартості будівельних матеріалів, а також із безальтернативністю інвестиційних вкладень у нерухомість. Зараз інвестиція у житло є фактично єдиною реальною можливістю збереження та примноження коштів.

На думку Олексія Коваля це все сталося, адже банківські депозити після “банкопадів” 2013-2016 років уже є не таким привабливим інструментом, а облігації внутрішньої державної позики недоступні широким верствам населення. І не кожен на них розуміється. Грати на фондовій біржі ми не вміємо, та й фондового ринку як такого в Україні наразі немає. Тому висновок такий - з усіх згаданих інструментів єдиною реальною можливістю зберегти гроші є нерухомість. До того ж, йдеться не лише про вкладення у первинний ринок, наразі навіть вторинна нерухомість користується попитом як інвестиція.

Класичний кейс має приблизно такий вигляд: інвестор вкладається на етапі котловану чи на початку будівництва й виходить з проєкту десь за 2-2,5 року, отримавши від 10 до 20-25% річних.

ПРО КОРОНАВІРУСНИЙ, КАДРОВИЙ, ЦІНОВИЙ УДАРИ, ЩО РОБЛЯТЬ БУДІВЕЛЬНУ ГАЛУЗЬ СИЛЬНІШОЮ

Компанія Perfect Group має замкнений будівельний цикл, майже всі фахівці працюють у штаті, тимчасових і сезонних робітників не набираємо. Кілька років тому була кадрова криза, але вона пов’язана із впровадженням безвізового режиму. Тоді чимало фахівців поїхали на заробітки в Європу. Ми втратили багатьох кваліфікованих каменярів, монолітників та інших спеціалістів. Та це явище було тимчасовим. Зараз заробітні плати у столичних будівельників доволі конкурентні – навіть, порівняно з ринком Польщі. За кордон ще треба поїхати, заплатити за проїзд, офіційно оформитися, платити за харчування, проживання, знайти роботу в надійного роботодавця, який через місяць не попросить піти без оплати. Якщо людина вміє рахувати, тепер вона віддає перевагу роботі на вітчизняному ринку.

У 2008 році десь на 3-4 місяці на ринку встановилося повне затишшя, не укладалося жодної угоди. Оце справді було доволі неприємне кризове явище. Що ж до першого етапу пандемії, то угоди підписували щодня. Може, і не в такому обсязі, як до того, але продажі не зупинялися.

Експерт зазначає, що до чергових обмежень галузь готова краще, адже потрібно будувати. Будівельний сектор завжди був важливою складовою формування національного ВВП. А на житлову нерухомість припадає 40-45% усіх обсягів будівництва. Якщо ми зупинимося, це призведе до колосальних бюджетних втрат для країни. З огляду на можливий локдаун та недоотримання податків від інших сфер, які фізично не зможуть працювати, роль будівельного сектору важко переоцінити.

©“Щодо підвищення цін на будівництво: в Україні його темпи не скорочуються навіть при дорогих матеріалах. Чому? Я для себе знайшов таку відповідь: з 2016 по 2020 роки вартість нерухомості зросла приблизно на 15% (за чотири роки), а за 2020 і неповний 2021 роки – підвищення сягнуло 30%! Це історія про “курку та яйце”: треба підвищувати ціни, бо дорожчають матеріали. Однак попит на ринку великий, тому навіть за вищими цінами можна будувати більше”,- зазначив Олексій Коваль.

Загалом упродовж карантинного року Україна посіла 4-5 місце у світі за темпами підвищення вартості нерухомості, а Київ – 11 місце. Новий ціновий стрибок у галузі будматеріалів пов’язаний з “газовою війною”. Оскільки багато матеріалів для об’єктів преміального класу Perfect Group закуповує в Європі. Витрати тамтешніх виробників на газ та інші енергоносії суттєво зросли. І якщо ціни на метал зараз почали знижуватися, до стабілізації газового ринку далеко.

Наразі інновації не стоять на місці, постійно відбувається науково-технічна революція, засоби виробництва й матеріали оновлюються, модернізуються, впроваджуються нові технології будівництва. І не треба забувати, що навіть на тлі значного імпорту в собівартості будівництва – досить висока частка вітчизняних матеріалів. Вона може доходити до 60-70%.

Експерт з впевненістю резюмує, що перспективи у нашій країні є, і велику, він може назвати щонайменше з десяток українських компаній, які конкурують із європейськими та світовими виробниками, особливо – за співвідношенням ціни та якості продукції.

ПРО РЕЦЕПТ УСПІХУ ДЕРЖАВНИХ ІПОТЕЧНИХ ПРОГРАМ

Зараз за рахунок іпотеки в Україні купують приблизно 5% житла. Європейські країни мають обернену пропорцію: 90-95% – це іпотечне кредитування, 5-10% операцій відбуваються за власний кошт покупців. З одного боку, маємо розуміти, що чим доступнішою буде іпотека, тим вищою стане вартість квартир. Але якщо іпотеку надаватимуть під 2-3% річних, ефект подорожчання вдасться нівелювати – матимемо змогу вирішити багато житлових питань, коли люди зможуть дозволити собі платежі за іпотекою, отримуючи середню по країні зарплату.

ПРО СВІТОВІ ТЕНДЕНЦІЇ БУДІВНИЦТВА І ПРО ТЕ, ЯК ПРАВИЛЬНО ОБИРАТИ ЖИТЛО

Пандемія підвищила інтерес до будинків з терасами. Можливо, йдеться про поганий спосіб достукатися до громадян, але зараз люди зрозуміли, для чого існують балкони й тераси, що їх не треба склити, що це – місце, де можна випити філіжанку кави, бокал вина, провести час на свіжому повітрі. І такі тенденції – в усьому світі.

Щодо реновації промислових територій – це теж історія не нова. Мода прийшла до нас із Європи, де цілі заводи, території портів чи складських комплексів перетворюють на комфортні житлові квартали. При цьому мова – вже не просто про висотне будівництво. Натомість працює урбаністика – місто для людей, піших прогулянок, немає заставлених автомобілями дворів, бо машини “ховають” у підземних паркінгах. Як приклад – комплекс компанії “RiverDale”. Це майже 10 гектарів у Голосіївському районі. Там відновлюється історичне русло річки Совка. Зараз вона тече в колекторі й іде по периметру будмайданчика. Компанія повертає її в історичне русло, виконуючи масштабні гідротехнічні роботи.

©“В усьому світі забудовники намагаються не просто робити ландшафтний дизайн, а створювати цілі ландшафтні парки. Згадую Сінгапур. Це просто місто-сад. І зараз бачу тенденцію до озеленення Києва. Бо з 1990-х років ми його просто плюндрували”,- додає Олексій Коваль.