Конфедерація будівельників України у зв’язку з численними зверненнями забудовників звернулася за роз’ясненнями з деяких питань у сфері оцінки нерухомості.

16 листопада 2021, 09:30

В Україні предметом оцінки досить часто є державне майно у вигляді об'єктів промислової нерухомості (майнових комплексів), розташованих на земельних ділянках, що знаходяться у постійному користуванні. Природньо, право постійного користування не є об'єктом купівлі-продажу. Однак, права на земельну ділянку спорідненні з корисністю нерухомості. У процесі приватизації (продажу на аукціоні, формування внеску в інвестиційний договір) виникли питання, які вимагають однозначного тлумачення.

Отже, ми попросили роз'яснень з таких питань:
- В умовах, коли державне майно (нерухомість), що розташоване на земельній ділянці, яка знаходиться у постійному користуванні, але ефективно не використовується, які складові визначають корисність майна? Чи розглядається при оцінці майна право на постійне користування земельною ділянкою? Які фактори при цьому слід враховувати?
- В умовах необхідності застосування принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки, яку вартість слід враховувати? Чи може ця вартість розглядатись як внесок в інвестиційний договір, пов'язаний з ефективним розвитком території?

Українське Товариство Оцінювачів надало наступні відповіді.

Звертаючись до Національних та Міжнародних (Європейських) стандартів, “під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу... З метою визначення корисності:...враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню.”

В останній час об'єктом оцінки стають групи застарілих промислових будівель “соціалістичних часів забудови”, що розташовані в центрі міста. За цих умов визначення інвестиційної вартості для прийняття майнових рішень щодо освоєння і подальшої забудови земельної ділянки не відповідає існуючій законодавчій базі, яка передбачає прийняття юридичних рішень виключно із застосуванням ринкової вартості активу.

На запитання щодо застосування принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки, “Українське товариство оцінювачів” відповіло наступне.

Ефективне освоєння земельної ділянки може бути реалізоване шляхом укладання інвестиційного договору. Внесок формується вартістю права постійного користування, що базується на ринкових даних. Такий підхід дозволяє розглядати вартість внеску як еквівалент ринкової вартості, що в повній мірі враховує корисність майна.