Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, члена #КБУ, Юрій Піта дав коментар для видавництва УКРІНФОРМ щодо поточної ситуації на ринку житла та прогнози в майбутньому

8 червня 2022 року, 09:30

Перші півтора тижня часткового відновлення операцій на ринку нерухомості до помітного його пожвавлення не призвели. Але, безумовно, посприяли активізації будівельної галузі й дозволили офіційно оформити угоди, про які покупці та продавці домовлялися перед війною або на свій страх і ризик (на підставі попередніх угод, договорів про завдаток чи й “під чесне слово”) укладали наприкінці лютого, в березні та квітні, коли було закрито доступ до державних реєстрів.

Надалі ситуація в цьому сегменті ринку буде залежить від наступних кроків влади з його лібералізації й відкриття доступу до реєстрів, темпів повернення вимушених переселенців та відновлення рівня доходів потенційних покупців. І головне — від ситуації на фронті, передбачити яку, на жаль, неможливо. Тому експерти доволі обережні в прогнозах — навіть щодо перспектив будівництва та продажу житла у відносно безпечних районах країни.

Зараз, здебільшого, закриваються угоди, які планувалися ще до початку війни. Коли люди, розуміючи ситуацію, чекали, й дочекавшись відкриття ринку, завершують оформлення відповідних домовленостей, - пояснює Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, члена #КБУ, Юрій Піта, - Були й випадки, коли громадяни укладали угоди в березні-квітні, але не могли їх нотаріально посвідчити й внести відомості до реєстрів. Зараз вони також отримали можливість завершити такі операції”.

Однозначно оцінити ступінь відновлення цього сегменту вітчизняного ринку, за словами експерта, поки що неможливо. Стосується це як кількості укладених угод, так і цінових параметрів. Говорити про конкретні цифри можна буде на підставі звіту Міністерства юстиції за результатами другого кварталу. Але коли це станеться, невідомо. Адже наразі немає офіційної статистики навіть за перший квартал.

До того ж, у регіональному розрізі ситуація суттєво відрізняється. Подекуди (передовсім, у західних областях) ринок нерухомості відновлюється доволі активно. Десь повернення до нормальної роботи відбувається повільніше, а десь жодні операції з нерухомістю все ще неможливі, доступ до реєстрів закрито.

За висновками Юрія Піти, незважаючи на відсутність можливостей державної реєстрації, в західних регіонах країни робота ринку нерухомості — можливо, за винятком першого тижня війни, - практично не зупинялася. Тож у перші дні відкриття доступу до реєстрів люди поспішають завершити оформлення правочинів.

Поступово відновлюють активність учасники ринку в центрі й на півдні — у Києві, Полтаві, Одесі (незважаючи на обстріли), Дніпрі. Кількість оголошень про продаж нерухомості на спеціалізованих сайтах тут зросла в рази.

“Але сказати, що покупці чекали на ці квартири й одразу кинуться їх купувати, не можна. Покупець чекає на зниження вартості об’єктів. Особливо, в центральних регіонах і у звільнених від ворога районах, які постраждали від агресії. На заході покупці активніші. І зниження цін там не буде — вони залишаться на довоєнному рівні, а в окремих сегментах (передовсім, бюджетне житло) навіть зростуть”, - прогнозує Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.

За даними спеціалізованих ресурсів, вартість пропонованих на ринку квартир у західних областях зросла на 7-10% порівняно з довоєнним показниками. Це пояснюється, зокрема, тим, що з початком війни житлова нерухомість там стала більш дохідною. Адже вартість оренди суттєво зросла — подекуди удвічі чи й більше. Відповідно, не відкидається ймовірність збереження інтересу до інвестування у нерухомість з боку тих, хто має заощадження чи зберіг високий рівень доходів. Бо, судячи з усього, високий попит на оренду збережеться ще й певний час після війни.

Стосовно ж інших територій країни, то інвестори навряд чи розглядатимуть вкладення в тамтешню нерухомість як перспективу збереження і примноження капіталів.

Передовсім, через ризики для безпеки. Та й вартість оренди у великих містах — зокрема, у столиці — значно знизилася.

“Хіба що на ринку з’являтимуться недорогі об’єкти. Приміром, коли людина вирішила виїхати за кордон і намагатиметься швидко продати квартиру, демпінгуючи. Адже гроші потрібні їй якнайшвидше. Такі квартири справді можна розглядати як об’єкт інвестування. Тому що ми розуміємо: після відновлення України — можливо, за рік або й раніше, - ціни на нерухомість зростатимуть. Тож тим, хто має вільний ресурс, вигідно купити квартиру зараз зі значним дисконтом, а згодом продати дорожче, за ринковою ціною”, - пояснює Юрій Піта.

Але таких пропозицій на ринку поки що небагато. Й травень-червень якраз і стануть періодом балансування вартості нерухомості, коли покупці та продавці шукатимуть “золоту середину”.

На формування цін впливатимуть як закони ринку, так і низка психологічних чинників. Причому, вплив останніх в умовах війни, природно, посилюється. В західних областях навряд чи можна очікувати на велику кількість пропозицій. Адже фізично житла там менше.

“До того ж, деякі власники, які раніше були налаштовані продавати житло, почали успішно здавати його в оренду, отримуючи непоганий дохід. Отже, багато хто може відтермінувати продаж і таким чином зменшити кількість пропозицій на ринку. А ось попит тут може бути щонайменше не нижчим, ніж до війни, а, швидше за все, й набагато вищим — за рахунок переселенців, котрі планують залишитися на тривалий період або й оселитися на новому місці назавжди. Що й вплине на вартість, яка може зрости”, - пояснює Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.

У Києві та обласних центрах у інших регіонах країни ситуація протилежна. Як показав перший тиждень відновлення роботи ринку (тисячі нових оголошень на спеціалізованих сайтах), у столиці може бути багато пропозицій — від тих, хто не встиг продати нерухомість перед війною чи тепер вирішив виїхати за кордон. А потенційних покупців, за прогнозами експертів, буде менше. Адже Україна втратила іноземних інвесторів, які до війни досить активно впливали на столичний ринок нерухомості в бізнес-сегменті. Відтепер навіть фізично купити квартиру в Києві іноземцеві буде складно — авіасполучення немає, в країні діє воєнний стан, а також є момент побоювання за власну безпеку. Звісно ж, певна кількість охочих придбати нерухомість у столиці буде завжди — це й переселенці, і ті, хто був налаштований придбати житло до війни, але змушений був відкласти такі плани. Однак попит буде меншим. Тому експерти “вангують” зниження цін - за деякими прогнозами, навіть на 20-30%. Винятком може стати хіба що найдешевше житло економ-сегменту, де падіння цін буде незначним.

“Якщо говорити про Західну Україну, то там зведення нових об’єктів практично не зупинялося. Навіть у березні, коли я був у тому регіоні, бачив, що роботи тривали, - каже Юрій Піта, - Ближче до фронту все зупинилося. І навіть зараз я, пересуваючись Києвом, чесно кажучи, не бачив жодного об’єкта, де б роботи велися у звичному, “довоєнному”, режимі. На деяких майданчиках бачив по декілька робітників, але це - не повноцінне відновлення: не працюють крани, не під’їжджають машини з бетоном і так далі. Тож говорити про реальне відновлення будівництва у Києві зарано.

Головні проблеми, від яких потерпають нині забудовники - розірвані ланцюжки постачань, припинення співпраці з підрядними організаціями та недостатність робочої сили. Для того, щоб налагодити процес, потрібен час. Також треба знайти обігові кошти: потенційні інвестори неохоче вкладаються у квартири, якщо жодні роботи на об’єкті не ведуться. Тим часом усе, що пов’язане з будівництвом, працює тільки на підставі авансових платежів. І йдеться про значні кошти.

“Багато що залежатиме не тільки від вартості будівництва, а й від маржинальності, скільки забудовник захоче заробити на тому чи іншому об’єкті. Нині дехто навіть знизив ціни. Мені, приміром, прислали перелік об’єктів в одному столичному ЖК (новобудова, де роботи уже завершені). Там вартість знизили на 20% від довоєнного рівня.

Як буде далі — спрогнозувати складно. Нагадаю, що дотепер за собівартості у $800-$900 за квадратний метр житло продавали в середньому по $1600-$1700. Тобто, є куди знижувати, хоча й поступаючись частиною власного прибутку, але маючи надію на успішне продовження розпочатого будівництва і втілення нових проєктів”, - каже Піта.