У БУДІВНИЦТВІ ЗАПРОВАДЖУЄТЬСЯ КАСОВИЙ МЕТОД ВИЗНАЧЕННЯ ПОДАТКОВИХ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ ПДВ ДЛЯ ЗАБУДОВНИКІВ ТА ДЕВЕЛОПЕРІВ!

6 вересня 2022 року, 09:30

Ексклюзивно для КБУ, компанія AC Crowe Ukraine (Леонід Карпов - партнер, податки та ТЦУ, AC Crowe Ukraine), член Ради директорів #КБУ, підготувала роз'яснення Закону “Про зміни до Податкового кодексу щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.

Отже, 30 серпня 2022 року Верховна Рада України прийняла за основу зі скороченням строку підготовки Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон) (законопроєкт № 7683 від 18.08.2022).

Як визначено проєктом, цей Закон набирає чинності з першого числа місяця, наступного за місяцем опублікування Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (законопроєкт № 5091 від 17.02.2021), але не раніше першого числа місяця, наступного за місяцем його опублікування.

Зауважимо, що Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» вже знаходиться на підписі у Президента України.

Задум зазначеного закону – зменшення вартості житла для громадян, зокрема, шляхом зменшення податкового навантаження на його створення в тому числі звільненням «першого постачання» новозбудованого житла від оподаткування ПДВ при введенні житла на ринок. Та це не єдині зміни, що передбачає цей Закон.

Щодо ПДВ

По-перше, запроваджується касовий метод визначення податкових зобов'язань з ПДВ для забудовників та девелоперів щодо операцій з об'єктами нерухомості, які будуть побудовані в майбутньому. Тобто податок буде стягуватися лише при оплаті. Водночас передбачено перехідне правило застосування спецнорми щодо визначення податкових зобов’язань з ПДВ за довгостроковими контрактами.

По-друге, згідно з оновленим пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції «постачання житла (об'єктів житлової нерухомості, неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості), крім першого постачання таких об’єктів». Чинна норма стосується лише житла (об'єктів житлового фонду).

Зауважимо, що «житло (об'єкти житлової нерухомості)» та «неподільний житловий об’єкт незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості» є різними за своєю природою. Тож, виникає питання, за такого підходу, чи вважатиметься першим постачання житла, майнові права на яке були об’єктом постачання, відповідно до положень цієї норми. На те, що зазначене потребує належного обґрунтування зазначено й у науково-експертному висновку Апарата Верховної Ради України.

До речі, згідно з проєктом Закону у приписі «об’єкти житлової нерухомості – будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки» (пп. 14.1.129 ПКУ) словосполучення «віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду» замінюється на «зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості». У науково-експертному висновку до законопроєкту звернули увагу, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не містить порядку реєстрації об’єктів житлової нерухомості. Тож це може ускладнити реалізацію зазначених положень.

Крім того, Закон встановлює, що сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми ПДВ сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла, не підлягає бюджетному відшкодуванню. Ці суми будуть зараховуватись до складу податкового кредиту наступного звітного (податковий) періоду до її повного погашення податковими зобов’язаннями.

Щодо податку на прибуток

Уточнюється, що під активами інституту спільного інвестування розуміється лише сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

А також Закон встановлює особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості. Йдеться про коригування (збільшення, зменшення) фінансового результату до оподаткування на суму доходу (виручки) за операціями з першого продажу відповідних об’єктів нерухомості та на суму витрат, що формують їх собівартість.

Крім того, у складі оподатковуваних доходів нерезидентів вділено доходи від продажу чи іншого відчуження нерухомого майна або неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості чи подільного об’єкта незавершеного будівництва, розташованого/після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта буде розташований на території України.

Щодо ПДФО

Встановлено порядок оподаткування доходу від операцій з неподільним об’єктом незавершеного будівництва/майбутнім об’єктом нерухомості, подільним об’єктом незавершеного будівництва та з відступлення прав вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця. Визначено, що вказаний дохід оподатковується за ставкою 18% та водночас може бути зменшений на документально підтверджені витрати.

З текстом документа можна ознайомитись за посиланням: itd.rada.gov.ua

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!
РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!
СЛАВА УКРАЇНІ!