Девелопери поділились власними думками для Property Times щодо ринку первинної нерухомості. Чи очікують вони на відновлення попиту й коли, і чи зможе програма «єОселя» пожвавити ринок?

«Кількість угод на ринку нерухомості від початку війни сильно просіла, від довоєнного часу цей показник становить близько 10-15», - зазначає Дмитро Новіков, директор із маркетингу компанії City One Development, члена Ради директорів #КБУ.

Серед основних тенденцій, які наразі спостерігаються в сегменті первинки, можна виділити наступні:
Поступове зростання цін.
Зменшення учасників ринку.

«Вартість будівництва квадратного метра в новобудовах збільшується, оскільки зростає собівартість будівництва, будівельні матеріали дорожчають, порушені та ще повністю не відновлені логістичні зв’язки, відбувається інфляція тощо», — пояснює Дмитро Новіков.

За даними компанії ЛУН, члена Ради директорів КБУ, зростання середньої ціни квадратного метра в столиці від початку лютого й до початку жовтня склало майже 38,5% (35 400 грн/кв. м станом на лютий, 49 000 грн/кв.м станом на жовтень 2022).

Найбільший стрибок був зафіксований в проміжку липень-вересень, що пояснюється ослабленням національної валюти.

«Падіння ціни за квадратний метр на первинному ринку не буде, — прогнозує Анна Щербань, директор з маркетингу девелопера Royal House, члена Ради директорів КБУ — З початку повномасштабного вторгнення в середньому ціни у Києві зросли у гривні приблизно на 30%. Це насамперед пов'язано з курсом долара, оскільки більшість забудовників встановлюють ціни у цій валюті. При цьому ціни в доларах не надто зросли, але все ж таки незначне підвищення відбулося, причина тому — подорожчання основних будівельних матеріалів, а також їх дефіцит».

В перспективі на ринок очікує зміна пулу гравців, експерти припускають, що кризу, спричинену війною, витримають лише системні забудовники.

«Хоча частина забудовників в Києві вже відновили будівництво, але зараз більшість зосереджена на добудові вже існуючих об’єктів. Надалі великі забудовники, які цінують свою репутацію та мають запас фінансової міцності — продовжать працювати, але на тих, хто мають у своєму інвестиційному портфелі багато проєктів на початковому етапі будівництва та ті, хто залучали інвестиційні кошти зі своїх інших проєктів, — на них можуть очікувати великі труднощі. Крім того, частина невеликих компаній вже до кінця цього року через брак фінансування проєктів можуть припинити свою діяльність», — говорить Дмитро Новіков.

Пожвавлення буде, але згодом

Представники ринку первинної нерухомості дуже стримані в своїх прогнозах щодо попиту, дехто взагалі відмовився коментувати, мовляв, зарано ще, треба почекати.

«Наразі не варто очікувати на суттєве зростання попиту на нерухомість. Ті покупці, які є, цікавляться в першу чергу готовим та недорогим житлом. Розглядають пропозиції як на первинному, так й на вторинному ринках. Ті, хто цікавиться новобудовами, надають перевагу об’єктам на фінальній стадії будівництва», — ділиться спостереженнями Дмитро Новіков.

Осінній період зазвичай характеризувався пожвавленням бізнес-активності, але то було у мирні часи, коли після літньої паузи інвестори поверталися до масштабних покупок. Ця ж осінь ознаменувалася посиленням ракетних атак на об’єкти енергетичної інфраструктури та на цивільні будівлі. Жовтневі обстріли Києва відлякали тих потенційних покупців, які готові були розглядати покупку нерухомості. Тому можна зробити висновки, що попит напряму залежить від розвитку воєнних дій.

«Ринок потрохи оговтується, однак суттєвих змін та зростання попиту до кінця цього року ми не очікуємо. Настрої покупців нерухомості залежать від подій на фронті. Постійні ракетні атаки та енергетична криза, ними спричинена, — не ті фактори, що позитивно впливають на наміри придбати квадратні метри», — коментує Анна Лаєвська, комерційна директорка Інтергал-Буд, члена Ради директорів КБУ.

В Київміськбуд перспективи ринку первинної нерухомості оцінюють стримано оптимістично. «Продажі невеликі, але є, і вони вже показують певну стабільність. Акцент зараз на об’єкти високої готовності і паркінги. Між тим, покупці не перестають цікавитися і будинками, які на початковому етапі будівництва. Переважно, якщо у таких будинках є квартири невеликих площ і будівництво такого об’єкту вже відновлено. Це свідчить про відкладений інвестиційний попит, який неодмінно «вибухне», як тільки закінчиться війна і ситуація в країні стабілізується», — зазначає Тетяна Маркова, директор Департаменту продажу та маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд», члена Ради директорів КБУ.

«Зараз ми спостерігаємо, як формується підґрунтя для дефіциту якісного житла в країні. По-перше, більшість девелоперів відклали плани щодо будівництва нових проєктів на невизначений час. По-друге, ми ледь не щодня маємо втрати житлового фонду. Як наслідок — після відновлення попиту на нерухомість, наявні на ринку пропозиції не зможуть його задовольнити. Але коли це станеться, наступного місяця чи наступного року, сказати складно. Допоки триває активна фаза війни, прогнозувати події на ринку важко», — додає Анна Лаєвська.

Всі забудовники впевнені, що відновлення попиту буде, але для цього має стабілізуватися ситуація в країні й припинитися активні бойові дії. Причому девелопери стверджують, що рівень попиту буде перевищувати пропозицію. «Забезпечення українців житлом у 2-3 рази менше від середнього для громадян країн ЄС», — коментує Тетяна Маркова.
Категорії покупців

Повоєнний покупець відрізнятиметься від довоєнного, деякі категорії інвесторів стануть менш численними, але їхнє місце займуть інші.

«Попит буде сформовано за рахунок різних покупців, що мають різну мотивацію. Одні прагнутимуть зберегти вільні кошти та вигідно вкласти їх у ринок, що активно зростає. Інші — будуть мотивовані зміною місця проживання, адже регіони, які зараз є найбільш наближеними до лінії зіткнення, ще довго відчуватимуть наслідки війни. А ще чимало наших співгромадян будуть вимушені купляти квартири через втрату житла», — прогнозує Анна Лаєвська.

«Впевнена, що основний покупець після війни купуватиме нерухомість для себе. Це той, хто втратив житло під час війни, а також військовослужбовці, які бажають покращити умови життя, — коментує Анна Щербань. — Якщо говорити про системних інвесторів — тут прогнозувати важко, адже закон 2900 зобов’язує продавців-інвесторів сплачувати податок. Тому такий вид інвестування може втратити свою привабливість. Загалом, інвестиція в нерухомість з метою здачі в оренду — залишиться досить цікавою».

«Київміськбуд, своєю чергою, будує доступне житло, наші головні покупці — це люди, які купують квартири для себе. Відсоток інвестиційних угод незначний. Тому купівля нашої нерухомості для покращення житлових умов і надалі буде переважати всі інші угоди, — говорить Тетяна Маркова. — В столиці легше знайти роботу, ніж у регіонах, тому частина людей зі сходу і півдня України у пошуках безпеки і власної задіяності, буде переїжджати до Києва і купуватиме житло для себе».

єОселя та її вплив на ринок

З жовтня 2022 року в Україні стартувала державна пільгова іпотека «єОселя». Забудовники загалом позитивно оцінюють перспективи програми та її можливий вплив на ринок, але є певні нюанси.

«Перспективи програми «єОселя» величезні, — вважає Анна Лаєвська. — З моменту її запуску пройшов лише місяць, а урядовці вже звітують про 11 тисяч заявок на пільгову іпотеку. Це чимало, враховуючи, що не всі українці на даному етапі реалізації програми мають право брати в ній участь. Однак кількість угод купівлі житла в рамках «єОселя» ще не настільки вражаюча. Це пов'язано з тривалістю оформлення. Якщо говорити про Інтергал-Буд, то компанія підтримала цю ініціативу та з радістю долучилась до неї. І зараз на розгляді вже кілька десятків угод щодо купівлі квартир у наших ЖК. Наразі учасники програми можуть розглядати купівлю квартир в іпотеку під 3% річних в 5 комплексах Інтергал-Буду. Враховуючи невелику кількість реальних угод на первинному ринку, яку ми спостерігаємо від початку війни, то вплив «єОселя» може бути цілком відчутним. Проте справді пожвавити ринок програма зможе лише тоді, коли стане доступною для більшої кількості українців, а не лише правоохоронців та освітян».

На думку Тетяни Маркової, програма «єОселя» суттєво може пожвавити лише ринок вторинного житла, бо вона не розрахована на первинний ринок. «Це потрібно змінювати, адже будівництво — локомотив економіки, а потреба зараз у житлі ще більша, ніж була до війни. Дуже добре, що Урядом зроблено крок на покращення добробуту саме військових, правоохоронців, лікарі і вчителів — десятиліттями люди цих професій, маючи невисокі зарплати, про власні квартири могли лише мріяти. Добре, що планується розширення категорій учасників програми, але потрібно розширити і рамки самої іпотеки, — наголошує Тетяна Маркова. — Якщо взяти наші проєкти, то на момент готовності будинків на 70-80% у нас, як правило, вже продано все. Невеликих квартир немає вже на стадії 50% готовності. Нам часто просто немає, що запропонували потенційному учаснику іпотеки. Щоб програма «єОселя» могла дати поштовх розвитку первинного ринку нерухомості, вимоги до забудовників і готовності житла мають бути переглянуті».

Тож за сприятливих умов, головною з яких є якнайшвидша перемога України, на ринок первинної нерухомості чекає новий етап розвитку, до якого «доживуть» лише системні забудовники з великим запасом міцності. Тісна співпраця бізнеса й держави допоможе перезапустити сегмент будівництва, який є одним з головних мультипликаторів економіки, а також допоможе вирішити питання з житлом для тих українців, які втратили домівки й змушені починати нове життя на новому місці.

Детальніше про обговорення можливостей державної іпотечної програми «єОселя» з керівництвом «Укрфінжитло» та членами КБУ: девелоперами та банками за посиланням: https://bit.ly/3DNHUdw

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!
РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!
СЛАВА УКРАЇНІ!